Вадим Зорин - Риэлтор, Калгари

Покупка и продажа жилой недвижимости

Услуги по Недвижимости

  1. Консультация по покупке дома или квартиры в Калгари
  2. Рыночная оценка квартиры или дома в Калгари
  3. Услуги Моргидж агента (получение банковского / ипотечного займа для покупки недвижимости)
  4. Купить дом, таунхаус, квартиру
  5. Продать дом, таунхаус, квартиру
  6. Услуги Инспектора дома Home inspector в Калгари
  7. Анализ финансовых документов многоквартирного дома / Condo documents review
  8. Консультации по выбору многоквартирного дома в Калгари

Condo documents review | Оценка документов кондоминиума

Знаете ли Вы, что покупка квартиры/таунхауса или индивидуального дома требуют совершенно разного, с точки зрения документов, подхода?
Покупая индивидуальный дом вы являетесь единственным хозяином дома, в то время как покупая квартиру в многоквартирном здании вы становитесь хозяином квартиры И СОВМЕСТНЫМ СОБСТВЕННИКОМ всех общих помещений и оборудования (коридоры, лобби, лифты, котлы, крыша, парковка, территория дома и пр).

Немного теории

Совместная собственность (condominium) регулируется Alberta Condominium property act и Condominium Regulation.Эксплуатация совместного имущества это задача собственников квартир, а не задача управляющей компании, как многие ошибочно полагают (!).

Собственники квартир оплачивают ежемесячные платежи (condo fee), которые можно разделить на две группы
Группа 1 — коммунальные платежи – вода, газ, отопление, вывоз мусора, страховка, вывоз снега и т.д. – эта структура расходов полностью совпадает с расходами владельцев индивидуального дома.
Группа 2 — расходы на содержание общего имущества (лифты, пожарная сигнализация, места общего пользования и т.д.), а так же взносы в фонд капитального (будущего) ремонта.

Бюджет многоквартирного дома может составлять от нескольких десятков тысяч до миллиона долларов в месяц или даже больше. Владельцы квартир решают как они хотят потратить эти деньги — будут ли откладывать достаточную сумму на капитальный ремонт или нет. Будут ли своевременно ремонтировать элементы зданий или нет.

В чём же проблема?

Управление зданием осуществляется группой собственников (the board), поэтому от грамотности их решений зависит эффективность управления зданием, а значит и ваши расходы (condo fee).

Покупатель квартиры может оказаться в ситуации, когда бюджет дома не имеет сбережений на капитальный ремонт, плановые ремонты не производились, а коммунальные платежи (condo fee) являются очень низкими (что привлекательно для покупателя, но является проблемой так как нет достаточных средств для ремонта). В такой ситуации владельцы жилья могут столкнуться с:

1. Резким увеличением Condo fee. Согласитесь, разовое значительное увеличение коммунальных платежей (пример – с 350 долларов в месяц до 850 долларов в месяц) это проблема.

2. Special assessment. Это разовый сбор крупной суммы денег на непредвиденные или срочные ситуации. Это может быть и 500 долларов и 50000 долларов за раз(!), или любая другая сумма. Владелец квартиры НЕ МОЖЕТ отказаться от этого сбора. Этот сбор обязательный и обсуждению не подлежит.

3. Аварийная ситуация, которая может привести к капитальному ремонту здания или даже признанию здания нежилым (до устранения проблемы).

Condo documents review и Решение проблемы

Присматривая автомобиль с пробегом мы, как правило, задаемся вопросом — нужно ли показать такую машину механику? Точно такая же ситуация и с домами. Вы покупаете не только квартиру, вы покупаете часть здания, включая механическое оборудование, бюджет дома, эксплуатацию всех этих систем и пр. Что бы проверить эксплуатацию и финансы многоквартирного дома используется метод Condo docs review (анализ документов дома).

Проводя Condo docs review специалист проделает следующую работу

– запросит все необходимые документы
– изучит bylaw, budget, minutes и прочие документы являющиеся обязательными для кондоминиума.
– выдаст письменный отчет о проделанной работе с указанием всех возможных проблем многоквартирного дома, как пример это может быть
* низкие отчисления в фонд капитального ремонта
* неэффективное использование средств
* механические или структурные проблемы здания
* финансовые проблемы
* приближающееся увеличение коммунальных платежей
* приближающийся special assessment
* судебные тяжбы с третьими лицами,  и так далее.

Главное во всем этом — покупателю будет понятно стоит ли покупать квартиру в таком доме или же лучше поискать другой вариант. В то время как в Калгари действительно очень много хороших многоквартирных домов, все они управляются по-разному (именно собственники принимают решения), поэтому прежде чем покупать автомобиль с пробегом есть смысл показать его хорошему автомеханику.

Выгода для моих клиентов

Вот лишь несколько вариантов как покупателям помог анализ документов

1. Иван узнал, что в понравившемся ему многоквартирном доме грядет увеличение коммунальных платежей. Благодаря этому, он смог сторговать со стоимости квартиры более $20000.

2. После анализа документов Майкл и Аманда поняли, что Special assessment будет назначен в ближайшее время, что было бы существенным расходом для них. Они отказались от покупки этого варианта и купили другой.

3. Покупатель заказал анализ кондо документов на несколько интересующих его домов и по результату выбрал покупку с наилучшими финансовыми показателями и уверенностью хорошего состояния дома.

(!) Всегда включайте в контракт на покупку квартиры (таунхауса) условие, что Вас устроит анализ документов кондоминиума (Condition – condo docs review). В этом случае вы всегда сможете полностью отказаться от сделки без каких-либо потерь для себя (продавец полностью вернет Вам депозит).

Анализ документов кондоминиума для моих клиентов бесплатен.

Для покупателей, работающих с другим риэлтором, стоимость услуги $499+GST.

Buy with confidence! Buy with Vadim! 587-581-7727

Недвижимость на продажу в Калгари публикуется на сайте Канадской ассоциации риэлторов, веб сайт Realtor.ca.
Моя личная страница на Realtor.ca находится здесь – Vadim Zorin, Realtor®.

5/5

Tags – Риэлтор Калгари, Русский риэлтор Калгари, Купить дом в Калгари, Купить квартиру в Калгари, Лучший риэлтор в Калгари