Услуги по Недвижимости
- Консультация по покупке дома или квартиры в Калгари
- Рыночная оценка квартиры или дома в Калгари
- Услуги Моргидж агента (получение банковского / ипотечного займа для покупки недвижимости)
- Купить дом, таунхаус, квартиру
- Продать дом, таунхаус, квартиру
- Услуги Инспектора дома Home inspector в Калгари
- Анализ финансовых документов многоквартирного дома / Condo documents review
- Консультации по выбору многоквартирного дома в Калгари
Condo documents review | Оценка документов кондоминиума
Знаете ли Вы, что покупка квартиры/таунхауса или индивидуального дома требуют совершенно разного подхода?
Покупая индивидуальный дом вы являетесь единственным хозяином дома, в то время как покупая квартиру в многоквартирном здании вы становитесь хозяином квартиры И СОВМЕСТНЫМ СОБСТВЕННИКОМ всех общих помещений и оборудования (коридоры, лобби, лифты, котлы, крыша, парковка, территория дома и пр).
Немного теории
Совместная собственность (condominium) регулируется Alberta Condominium property act и Condominium Regulation.Эксплуатация совместного имущества это задача собственников квартир, а не задача управляющей компании, как многие ошибочно полагают (!).
Собственники квартир оплачивают ежемесячные платежи (condo fee), которые можно разделить на две группы
Группа 1 — коммунальные платежи — вода, газ, отопление, вывоз мусора, страховка, вывоз снега и т.д. — эта структура расходов полностью совпадает с расходами владельцев индивидуального дома.
Группа 2 — расходы на содержание общего имущества (лифты, пожарная сигнализация, места общего пользования и т.д.), а так же взносы в фонд капитального (будущего) ремонта.
Бюджет многоквартирного дома может составлять от нескольких десятков тысяч до миллиона долларов в месяц или даже больше. Владельцы квартир решают как они хотят потратить эти деньги — будут ли откладывать достаточную сумму на капитальный ремонт или нет. Будут ли своевременно ремонтировать элементы зданий или нет.
В чём же проблема?
Управление зданием осуществляется группой собственников (the board), поэтому от их решений зависит эффективность управления зданием, а значит и ваши расходы (condo fee).
Покупатель квартиры может оказаться в ситуации, когда бюджет дома не имеет сбережений на капитальный ремонт, плановые ремонты не производились, а коммунальные платежи (condo fee) являются очень низкими (что привлекательно для покупателя, но является проблемой так как нет достаточных средств для ремонта). В такой ситуации владельцы жилья могут столкнуться с:
1. Резким увеличением Condo fee. Согласитесь, разовое значительное увеличение коммунальных платежей (пример — с 350 долларов в месяц до 850 долларов в месяц) это проблема.
2. Special assessment. Это разовый сбор крупной суммы денег на непредвиденные или срочные ситуации. Это может быть и 500 долларов и 50000 долларов за раз(!), или любая другая сумма. Владелец квартиры НЕ МОЖЕТ отказаться от этого сбора. Этот сбор обязательный и обсуждению не подлежит.
3. Аварийная ситуация, которая может привести к капитальному ремонту здания или даже признанию здания нежилым (до устранения проблемы).
Condo documents review и Решение проблемы
Присматривая автомобиль с пробегом мы, как правило, задаемся вопросом — нужно ли показать такую машину механику? Точно такая же ситуация и с домами. Вы покупаете не только квартиру, вы покупаете часть здания, включая механическое оборудование, бюджет дома, эксплуатацию всех этих систем и пр. Что бы проверить эксплуатацию и финансы многоквартирного дома используется метод Condo docs review (анализ документов дома).
Проводя Condo docs review специалист проделает следующую работу
— запросит все необходимые документы
— изучит bylaw, budget, minutes и прочие документы являющиеся обязательными для кондоминиума.
— выдаст письменный отчет о проделанной работе с указанием всех возможных проблем многоквартирного дома, как пример это может быть
* низкие отчисления в фонд капитального ремонта
* неэффективное использование средств
* механические или структурные проблемы здания
* финансовые проблемы
* приближающееся увеличение коммунальных платежей
* приближающийся special assessment
* судебные тяжбы с третьими лицами, и так далее.
Главное во всем этом — покупателю будет понятно стоит ли покупать квартиру в таком доме или же лучше поискать другой вариант. В то время как в Калгари действительно очень много хороших многоквартирных домов, все они управляются по-разному (именно собственники принимают решения), поэтому прежде чем покупать автомобиль с пробегом есть смысл показать его хорошему автомеханику.
Выгода для моих клиентов
Вот лишь несколько вариантов как покупателям помог анализ документов
1. Иван узнал, что в понравившемся ему многоквартирном доме грядет увеличение коммунальных платежей. Благодаря этому, он смог сторговать со стоимости квартиры более $20000.
2. После анализа документов Майкл и Аманда поняли, что Special assessment будет назначен в ближайшее время, что было бы существенным расходом для них. Они отказались от покупки этого варианта и купили другой.
3. Покупатель заказал анализ кондо документов на несколько интересующих его домов и по результату выбрал покупку с наилучшими финансовыми показателями и уверенностью хорошего состояния дома.
(!) Всегда включайте в контракт на покупку квартиры (таунхауса) условие, что Вас устроит анализ документов кондоминиума (Condition – condo docs review). В этом случае вы всегда сможете полностью отказаться от сделки без каких-либо потерь для себя (продавец полностью вернет Вам депозит).
Анализ документов кондоминиума для моих клиентов бесплатен.
Для покупателей, работающих с другим риэлтором, стоимость услуги $499+GST.
Buy with confidence! Buy with Vadim! 587-581-7727 Вадим Зорин Риэлтор в Калгари.
Недвижимость на продажу в Калгари публикуется на сайте Канадской ассоциации риэлторов, веб сайт Realtor.ca.
Моя личная страница на Realtor.ca находится здесь — Vadim Zorin, Realtor®.
Tags — Риэлтор Калгари, Русский риэлтор Калгари, Купить дом в Калгари, Купить квартиру в Калгари, Лучший риэлтор в Калгари